資産形成の専門家の意見
算定式(総収益一総費用)÷還元利回り＜原価法による積算価格＞は20、930、400円＊なお、敷金を預金等で運用すると運用利回りが収益として計上されることがあるが、ここでは除外した支出に関して本件不動産を運営していくために、次の費用がかかると考えた。
・維持管理費用として、管理会社に月15万円、年間で180万円支払っている。 ・固定資産税・都市計画税として年間190万円がかかる。
・火災保険料として年間20万円かかる。 ･貸倒準備費：万一入居者が家賃を払わないことも想定されるが、これは敷金をとっており計上しないこととした。
収益還元による収益価格総収益20、930、400円（空室率を考慮したもの)－支出＝3、900、000円＝純収益17、030、400円還元利回り：地域の実情から10％と考えた。 純収益17、030、400円÷還元利回り10％＝収益価格170、304、000円原価法の適用原価法は、土地の価格に建物の価格を積み上げて求める手法である。
＜土地の価格＞まず、土地は基本的に再生産できるものではない。 したがって埋立や造成といったケースを除き、取引事例比較法により求めるのが一般的である。
なお更地価格を求める収益還元法である土地残余法、大規模土地の場合には区画割または中高層建物の建築を前提とした開発法という考え方もあるがここでは省略する。 多数の土地の取引事例を収集・選択した結果、ＡとＢの2つの取引事例が得られた。
取引事例Ａ：所在地は並木通１－５－５取引の時点：平成12年９月対象不動産同様並木通りに面し、南側で幅員6ｍの市道にも面する角地面積：300、2公法上の規制：１住居（建ぺい率60％.容積率200％）取引価格は億6、500万円【１、２あたり55万円】形状は間口15m奥行20ｍ取引事例Ｂ：所在地は並木通１－６－２取引の時点：平成13年３月並木通りより西側に入った幅員6m街路の住宅地面積150、2公法上の規制：１低専（建ぺい率50％､容積率100％）取引価格は6、300万円【1、2あたり42万円】形状は間口10m奥行15ｍである事例Ｂは戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地地域に所在する並木通り沿いには地価公示の標準地Ｃがある。 評価時点：平成13年１月対象不動産同様並木通り沿いに面する面積：２５０、２公法上の規制：住居（建ぺい率６０％・容積率200％）１、２あたり50万円形状は間口12.5m奥行20ｍ以上より、取引事例と規準となる公示価格の3つを用意した。
これらの事例地・公示地の価格をもとに対象地と事例地の比較を行い、対象地の比準価格を求めることとなる。 比準を行うにあたっては、次の段階がある。
事情補正取引事例が特別な事情によるものであれば、当然取引価格もその事情を反映して高低が生ずる可能性があることから、その事情を考慮した補正率を乗じて補正する、事情補正の作業を行う。 時点修正取引の時点が評価時点異なる場合は、修正率を乗じて評価時点に合わせる時点修正の作業を行う。
地域分け→標準画地の設定対象地の属する地域（近隣地域）と事例の属する地域をそれぞれ分け、その中で規模や形状といった面で標準的と考えられる土地を想定する。 次にその地域の標準的な土地の価格を求める、標準画地の設定の作業。
地域格差修正近隣地域と事例の属する地域との間にある街路面、交通施設などへの接近面、環境の格差、公法上の規制の格差（特に容積率）を修正率として求め、この修正率を乗ずることによって近隣地域の標準的な画地の価格を求める。 個別格差修正最後に近隣地域の標準的な画地と対象地の個別性の格差を修正率として求め、この修正率を乗じて対象地の価格を求める。
＜取引事情の調査＞一般の不動産取引では、相続による売り急ぎ、土地取得ニーズが高いことによる買い進みといった特別の事情・動機により、取引価格が左右される。 この事情含みの取引価格をもとに、対象地の価格を求めると当然、正常な価格に比べ高低が発生してしまう。
したがって、このような事情があるかどうかを調査する必要がある。 本件の取引事例には取引事情はないと判断された。
なお、地価公示地、都道府県基準地の価格は正常価格であり、取引事情が排除されたものであるので考慮の必要はない。 ＜時点修正＞周辺の土地取引価格水準の動向を調べたところ、平成12年～平成13年の１年間に年率5％程度の下落であった。
＜地域分け＞比準にあたっては、まず地域分けを実施する。 対象地が所在する地域（これを「近隣地域」という）の特徴、ここでは接面道路（並木通りに面する)、周辺の環境の状況（通り沿いにマンション等の住宅が建つ)、駅からの接近性（徒歩５分前後）といった要素を参考に、区域分けする。
その他の事例が存在する地域も特徴を考慮して区域分けする。 事例Ａと公示地Ｃは近隣地域内に、事例Ｂは他の地域（幅員6ｍで戸建て住宅が多い）に属すると判断した。
＜標準画地の設定＞次に地域の規模、形状、接面状況について標準的な土地を考える。 これを標準画地という。
近隣地域の標準的な規模は250、2～300㎡、形状は長方形状で、並木通りに面する一方路地であると考えた。 一方で事例Aは南側で6ｍの市道にも接面する角地である。
角地の価格は一方路地の価格に比べ高いのが通常である。 ＜地域格差修正＞事例Ａと公示地Cは近隣地域に所在するが、近隣地域と事例Ｂが所在する地域を比較すると、街路の幅員、容積率、周辺の土地利用動向といった面で格差がある。
この格差について修正を行う。 ＜個別格差修正＞対象地は、近隣地域の標準的な土地とほぼ一致すると考えられる。
したがって修正の必要なしと考えた。 評価額の決定収益価格170、304、000円積算価格226、800、000円が求められた２５％程度の開差が生じたが、本件は賃貸用不動産であり収益性が重視されることから、収益価格を重視し、積算価格も勘酌した上で評価額を180、000、000円と決定した。
＊なお、本件には敷金が360万円入れられている。 全額返還を要する場合は、実際の現金決済額はこれを控除したものとして考えるべきである。
金融機関が不動産担保を徴求する際には、必ず担保価値がいくらかを評価することになっている。 これは、貸付金の回収額をより確実にするための保全措置と言える。
この評価には、審査の一環として自社内で行うケース・関係会社に発注するケース・外部の不動産鑑定会社に発注するケース等、さまざまなパターンが存在する。 本来、不動産担保を取得する目的は、貸金の返済が滞った場合に担保物件を処分して資金回収を図ることにある。
金融機関の貸出は不動産の担保力のみならず、債務者の信用力・事業遂行能力・社会的な意義といった多岐にわたる点の調査を行った上で、最終的に債務者の返済能力を審査して、その結果で行うべきものだ。 したがって、不動産担保にばかりを重視して貸出を実施するのは良いことではない。
債務者自身あるいは保証人によって別途返済ができるのであれば、なんの問題も発生しないのである。 そもそも、不動産価格のみに依存した融資姿勢がバブル経済の反省点として挙げられるように、金融機関が貸付債権の回収（返済）可能性をもっと厳格に審査すべきであったことは言うまでもない。
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収益還元による収益価格総収益20、930、400円（空室率を考慮したもの)－支出＝3、900、000円＝純収益17、030、400円還元利回り：地域の実情から10％と考えた。 純収益17、030、400円÷還元利回り10％＝収益価格170、304、000円原価法の適用原価法は、土地の価格に建物の価格を積み上げて求める手法である。
＜土地の価格＞まず、土地は基本的に再生産できるものではない。 したがって埋立や造成といったケースを除き、取引事例比較法により求めるのが一般的である。
なお更地価格を求める収益還元法である土地残余法、大規模土地の場合には区画割または中高層建物の建築を前提とした開発法という考え方もあるがここでは省略する。 多数の土地の取引事例を収集・選択した結果、ＡとＢの2つの取引事例が得られた。
取引事例Ａ：所在地は並木通１－５－５取引の時点：平成12年９月対象不動産同様並木通りに面し、南側で幅員6ｍの市道にも面する角地面積：300、2公法上の規制：１住居（建ぺい率60％.容積率200％）取引価格は億6、500万円【１、２あたり55万円】形状は間口15m奥行20ｍ取引事例Ｂ：所在地は並木通１－６－２取引の時点：平成13年３月並木通りより西側に入った幅員6m街路の住宅地面積150、2公法上の規制：１低専（建ぺい率50％､容積率100％）取引価格は6、300万円【1、2あたり42万円】形状は間口10m奥行15ｍである事例Ｂは戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地地域に所在する並木通り沿いには地価公示の標準地Ｃがある。 評価時点：平成13年１月対象不動産同様並木通り沿いに面する面積：２５０、２公法上の規制：住居（建ぺい率６０％・容積率200％）１、２あたり50万円形状は間口12.5m奥行20ｍ以上より、取引事例と規準となる公示価格の3つを用意した。
これらの事例地・公示地の価格をもとに対象地と事例地の比較を行い、対象地の比準価格を求めることとなる。 比準を行うにあたっては、次の段階がある。
事情補正取引事例が特別な事情によるものであれば、当然取引価格もその事情を反映して高低が生ずる可能性があることから、その事情を考慮した補正率を乗じて補正する、事情補正の作業を行う。 時点修正取引の時点が評価時点異なる場合は、修正率を乗じて評価時点に合わせる時点修正の作業を行う。
地域分け→標準画地の設定対象地の属する地域（近隣地域）と事例の属する地域をそれぞれ分け、その中で規模や形状といった面で標準的と考えられる土地を想定する。 次にその地域の標準的な土地の価格を求める、標準画地の設定の作業。
地域格差修正近隣地域と事例の属する地域との間にある街路面、交通施設などへの接近面、環境の格差、公法上の規制の格差（特に容積率）を修正率として求め、この修正率を乗ずることによって近隣地域の標準的な画地の価格を求める。 個別格差修正最後に近隣地域の標準的な画地と対象地の個別性の格差を修正率として求め、この修正率を乗じて対象地の価格を求める。
＜取引事情の調査＞一般の不動産取引では、相続による売り急ぎ、土地取得ニーズが高いことによる買い進みといった特別の事情・動機により、取引価格が左右される。 この事情含みの取引価格をもとに、対象地の価格を求めると当然、正常な価格に比べ高低が発生してしまう。
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＜地域分け＞比準にあたっては、まず地域分けを実施する。 対象地が所在する地域（これを「近隣地域」という）の特徴、ここでは接面道路（並木通りに面する)、周辺の環境の状況（通り沿いにマンション等の住宅が建つ)、駅からの接近性（徒歩５分前後）といった要素を参考に、区域分けする。
その他の事例が存在する地域も特徴を考慮して区域分けする。 事例Ａと公示地Ｃは近隣地域内に、事例Ｂは他の地域（幅員6ｍで戸建て住宅が多い）に属すると判断した。
＜標準画地の設定＞次に地域の規模、形状、接面状況について標準的な土地を考える。 これを標準画地という。
近隣地域の標準的な規模は250、2～300㎡、形状は長方形状で、並木通りに面する一方路地であると考えた。 一方で事例Aは南側で6ｍの市道にも接面する角地である。
角地の価格は一方路地の価格に比べ高いのが通常である。 ＜地域格差修正＞事例Ａと公示地Cは近隣地域に所在するが、近隣地域と事例Ｂが所在する地域を比較すると、街路の幅員、容積率、周辺の土地利用動向といった面で格差がある。
この格差について修正を行う。 ＜個別格差修正＞対象地は、近隣地域の標準的な土地とほぼ一致すると考えられる。
したがって修正の必要なしと考えた。 評価額の決定収益価格170、304、000円積算価格226、800、000円が求められた２５％程度の開差が生じたが、本件は賃貸用不動産であり収益性が重視されることから、収益価格を重視し、積算価格も勘酌した上で評価額を180、000、000円と決定した。
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